La venta de viviendas sigue creciendo en España
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Según ha ido avanzando el año 2024 han ido cambiando las previsiones inmobiliarias. Los precios continúan subiendo por el impulso de una demanda que no cesa y una oferta que sigue cayendo.
Se edifica mucha menos vivienda nueva de la que solicita el mercado y mucha de esa construcción es vivienda de lujo que no viene a solucionar el problema de vivienda asequible que padece una parte importante de los jóvenes, nuevos compradores.
En el mercado de segunda mano, ante la elevada rentabilidad que se está obteniendo de los alquileres temporales, vacacionales o por habitaciones, muchas de las viviendas que debían haber pasado a la compraventa se han quedado en la inversión especulativa. generando graves problemas especialmente en las zonas tensionadas del centro de las ciudades turísticas.
Incremento de la demanda y construcción insuficiente
Las operaciones de compraventa se han ido recuperando desde enero de este año, impulsadas por el paulatino descenso de los tipos de interés, la fortaleza del mercado laboral y la recuperación económica de los tradicionales países clientes inmobiliarios de España; no hay que olvidar que los extranjeros adquieren un 15% de las viviendas españolas, con porcentajes de hasta el 40% en algunas zonas como Canarias, Baleares y Comunidad Valenciana.
Por otra parte se está intensificando la entrada de emigrantes con capacidad económica para adquirir una vivienda, espoleados por nuestra situación económica y un mercado laboral que ofrece oportunidades que no ofrecen otros países del entorno.
Así las cosas, el Colegio de Registradores asegura que la compraventa de viviendas ha crecido en julio un 18% interanual. En cuanto a las hipotecas sobre vivienda, confirman un incremento de alrededor de 6.300 operaciones, pasando de 27.928 en julio del año pasado a 34.204 en el mismo mes de este año, es decir, un aumento del 22,5%.
En este ambiente de crecimiento y números positivos, el sector de la obra nueva creció este primer semestre un 22,47%, como asegura el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, llegando hasta las 62.180 unidades, lo que supone 11.409 viviendas más, y 9.308 (+17,6%), si se compara con el mismo periodo del año anterior a la pandemia.
Para 2024 prevé unos 115.000 nuevos visados y unos 125.000 de cara al año 2025. Es decir se esperan 240.000 nuevas licencias en dos ejercicios, muy por debajo de los más de 600.000 nuevos hogares que, según las últimas previsiones, se podrían crear en el conjunto del país en ese tiempo.
Todos estos condicionantes empujarán el precio de la vivienda para 2024 a un crecimiento cercano al 6%, que podrá superarse en el 2025
Y siendo unas buenas cifras si las comparamos con años anteriores, son claramente insuficientes para cubrir las necesidades anuales, que, si bien estaban previstas en unos 215.000 hogares al año, la cifra se está disparando hasta los 330.000 nuevos hogares entre 2024 y 2028.
La falta de suelo finalista, la escasez de mano de obra cualificada y la lentitud urbanística condicionan la puesta en marcha de nuevos proyectos. Sin embargo la construcción de viviendas de lujo aumenta considerablemente debido a la entrada de inversores fundamentalmente latinoamericanos y nórdicos con alto poder adquisitivo.
Los precios suben de forma generalizada
Ante toda esta situación económica y de mercado está claro que los precios están al alza y seguirán así. Tras una subida del 3,9% en 2023, el precio subió el 4,3% en el primer trimestre de 2024 en tasa interanual.
La tendencia es alcista en casi todas las comunidades autónomas. En el segundo trimestre, el precio de la vivienda se ha acelerado hasta el 7,8 % interanual, que es el mayor aumento en dos años.
La vivienda nueva fue la que más se encareció, con un 11,2%, lo que es el mayor incremento en casi 17 años. Por su parte, el precio de la vivienda de segunda mano aumentó un 7,3 % en este segundo trimestre, con un aumento de 1,6 puntos respecto al trimestre anterior, alcanzando diez años de subida ininterrumpida.
Previsiones para 2024 y 2025
¿Y qué va a suceder en lo que queda de año y el próximo? Pues todos los analistas lo tienen muy claro y por esta vez no difieren mucho en porcentajes. La vivienda va a seguir subiendo de precio porque la demanda se va a incrementar y no se vislumbran incrementos relevantes de la oferta.
Los tipos de interés van a seguir bajando incrementando la demanda; la actual previsión del mercado es que el euríbor baje hasta quedarse cerca del 2,65% a finales de 2024, frente al promedio provisional del 3% de septiembre, y que bajará hasta el 2,1%-2,15% durante 2025.
El 15% de compra por extranjeros se va a mantener como mínimo y también contribuirá a las subidas de precios.
El empleo seguirá fuerte en su crecimiento, y más lo va a estar con un PIB en el 2,7%, elevando el nivel de renta y los ahorros para la entrada hipotecaria.
La inmigración -mucha de ella con recursos económicos- va a seguir llegando y están adquiriendo viviendas.
Todos estos condicionantes empujarán el precio de la vivienda para 2024 a un crecimiento cercano al 6%, que podrá superarse en el 2025.
En todo caso, y a pesar de la falta de obra nueva, se espera que la venta de viviendas crezca en torno a un 5% en 2024, lo que llevará al mercado hasta las 605.000 unidades vendidas, y en torno al 3% en 2025, hasta casi 625.000 viviendas.
El mercado inmobiliario vive una situación complicada, si bien es una crisis de crecimiento
La escasez de nuevas construcciones y la alta demanda seguirán siendo los principales motores del mercado inmobiliario; un mercado cada vez más presionado por la falta de producto, dominado por los vendedores que impondrán sus precios en un panorama de oferta insuficiente y de no excesiva calidad en el producto porque todo se vende.
Las viviendas necesarias se irán construyendo, pero a un ritmo que de momento tendrá poca influencia en la situación. Para introducir vivienda en el mercado de la compraventa mucha más influencia puede tener una ordenación legislativa de los alquileres. La rentabilidad, que en algunos casos puede superar el 10% en los alquileres vacacionales, temporales o por habitaciones, ha detraído y continúa haciéndolo, mucha vivienda del mercado de la compraventa.
Los intermediarios inmobiliarios están pasando unos meses con poca oferta, peor lo tienen los que buscan una vivienda de alquiler, con oferta casi inexistente, precios inasumibles, mucha vivienda de baja calidad en el mercado y muchos demandantes para cada vivienda en alquiler que sale al mercado.
Los precios van a seguir subiendo, sobre todo en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y sus zonas de influencia, además de la costa mediterránea y las islas. Y la bajada del Euríbor no va a compensar en absoluto los incrementos de precio residenciales. La competencia bancaria les hará abrir la mano y ya se están ofreciendo créditos hipotecarios superiores al 80% de la tasación.